O Novo Regime do Arrendamento Urbano
Leia a opinião por Luís Nascimento Ferreira, advogado, ex-consultor jurídico Direcção-Geral do Turismo.
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O presente artigo jurídico interessará sobremaneira aos empresários que explorem, na qualidade de arrendatários (por não serem proprietários do imóvel), empreendimentos ou estabelecimentos turísticos em espaços arrendados através de contratos de arrendamento para fim não habitacional.
O regime jurídico do arrendamento urbano manteve-se praticamente inalterado durante várias décadas. Com a Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro (que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano -NRAU), alterada pelas Leis nºs 31/2012, de 14 de agosto e 79/2014, de 19 de dezembro, ocorreu uma profunda reformulação no arrendamento habitacional e não habitacional de onde sobressai a possibilidade do senhorio, verificado determinado condicionalismo, fixar um prazo e uma renda livre ao contrato de arrendamento, contrariamente ao que acontecia até à entrada em vigor do NRAU, quando os contratos se renovavam/”eternizavam” automaticamente.
No regime atual, se o senhorio em qualquer altura, pretender sujeitar o contrato de arrendamento não habitacional ao NRAU, deve comunicar essa sua intenção ao arrendatário através de carta registada com a/r na qual, entre outras indicações, referirá o valor da renda pretendida e a duração do contrato.
Ao receber essa comunicação do senhorio, o arrendatário dispõe de um prazo de 30 dias, contado da receção da carta do senhorio, para, na sua resposta, ou: a) aceitar o valor da renda proposto; ou: b) opor-se ao valor da renda, propondo ( ou não) um novo valor; ou: c): em qualquer das situações anteriores, pronunciar-se quanto ao prazo do contrato; ou: d): denunciar o contrato de arrendamento.
Se for o caso, na sua resposta, o arrendatário alegará e comprovará através de documento idóneo que explora no espaço locado um estabelecimento comercial (no caso do artigo, um empreendimento ou estabelecimento turístico) que é uma microempresa (anteriormente, na redação da Lei nº 31/2012, designada por microentidade). No âmbito desta lei, microentidade era a empresa que não ultrapassasse um total de balanço de € 500.000, tivesse um volume de negócio líquido até € 500.000 e um número médio de cinco empregados. Com a Lei nº 79/2014, estes limites foram aumentados, passando as actualmente designadas microempresas a ser as que tenham um total de balanço até € 2.000.000, um volume de negócios líquidos até € 2.000.000 e um número médio de 10 empregados durante o exercício.
Ora, a invocação por parte do arrendatário da qualidade de microempresa ( tal como anteriormente a de microentidade) impede (“trava”) a possibilidade do senhorio submeter de imediato o contrato ao NRAU ( salvo se as partes nisso acordarem), só o podendo fazer ao fim de cinco anos, ficando durante este período o valor da renda sujeito a um limite máximo que não pode ultrapassar o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, sendo este correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos do artº 38º e segs. do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. No domínio da Lei nº 31/2012, bastava ao senhorio comunicar ao arrendatário a sua pretensão de submeter o contrato ao NRAU, indicando livremente a renda pretendida e o prazo de duração do contrato, competindo ao arrendatário conhecer a lei que lhe facultava, se fosse o caso, a possibilidade de invocar perante o senhorio a qualidade de microentidade para que se produzissem os efeitos limitativos referidos.
A Lei nº 79/2014 foi mais longe quanto à obrigatoriedade do senhorio ter de indicar ao arrendatário outros elementos para além da renda livre e do prazo do contrato pretendidos. Nos termos do artº 50º desta Lei, na comunicação a fazer ao arrendatário, tem ainda o senhorio que referir expressamente que o arrendatário dispõe do prazo de 30 dias para responder, que o conteúdo dessa resposta tanto pode consistir na aceitação da proposta, na oposição ao valor da renda pretendida, na pronúncia relativamente ao prazo do contrato pretendido, ou na denúncia do contrato por parte dele, arrendatário. Mais deve ser referido pelo senhorio ao arrendatário, caso este explore no locado uma microempresa, que deverá invocar e provar essa circunstância, devendo ainda o senhorio indicar ao arrendatário as consequências da falta de resposta à comunicação da transição do contrato para o NRAU, ou a consequência de, existindo no locado uma microempresa, tal facto não vir ser invocado, nem provado pelo arrendatário. No que se refere ainda às microentidades/microempresas, ocorreu uma alteração com a Lei nº 79/2014: é que, na vigência da Lei nº 31/2012, o arrendatário tinha que tomar a iniciativa de, em cada ano, no mês correspondente àquele em que fez a prova de ser microentidade, ter de provar a manutenção dessa circunstância perante o senhorio, sob pena de não poder prevalecer-se dos efeitos por ela conferidos- in casu, não poder impedir que o contrato transitasse de imediato para o NRAU. Com a Lei nº 79/2014, após a invocação inicial pelo arrendatário da circunstância de explorar uma microempresa, nos anos seguintes, tem de ser o senhorio a solicitar em cada ano essa prova ao arrendatário: para o efeito, até ao dia 1 de setembro o senhorio tem de exigir essa prova, devendo o arrendatário enviá-la até 30 de setembro, sob pena de não poder prevalecer-se daquela circunstância (atrás referida).
Procurando sintetizar a matéria, só mais duas ou três noções gerais sobre o vasto regime jurídico do NRAU.
Uma das mais relevantes, é quando o arrendatário, no caso de não explorar uma microempresa, se opõe à renda pretendida pelo senhorio, discordando dela- contrapropondo, ou não, um valor diferente (logicamente, inferior).
Em tal situação, opondo-se o arrendatário à renda, o senhorio pode de imediato denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário. A denúncia produz, então, efeitos no prazo de seis meses contado da receção da comunicação feita pelo senhorio, devendo o arrendatário desocupar e deixar devoluto o espaço locado no prazo de 30 dias, findos os seis meses. Enquanto decorre o período de tempo exposto, vigora a renda praticada até então, ou a renda proposta pelo arrendatário, conforme a que for mais elevada.
Quanto aos contratos de arrendamento que não tenham ficado de imediato submetidos ao NRAU em virtude, por exemplo, de se encontrar a ser explorada no locado uma microentidade/microempresa, essa circunstância somente pode perdurar pelo período de cinco anos, findos os quais, mesmo que subsista a microempresa, o senhorio poderá promover a transição do contrato para o NRAU, entrando-se no regime das regras acima expostas- proposta de renda livre, prazo do contrato, resposta do arrendatário, etc. Quanto ao prazo (findos os 5 anos) por que vigorará a partir daí o contrato, na ausência de acordo entre senhorio e arrendatário, ele será de mais três anos.
*Por Luís Nascimento Ferreira, advogado, ex-consultor jurídico Direcção-Geral do Turismo.