A Associação da Hotelaria de Portugal (AHP) submeteu, no âmbito da consulta pública do Pacote “Mais Habitação”, o seu parecer sobre as medidas propostas pelo Governo para o Alojamento Local (AL).

Em comunicado de imprensa, a AHP declara que, no seu entender, estas medidas “penalizam mais o AL do que resolvem o problema da habitação”, sublinhando que dentro do AL “há realidades muito diferentes, desde um quarto a um apartamento em self catering, a Hostels, blocos de apartamentos ou Guesthouses com vários quartos que prestam serviços verdadeiramente hoteleiros”.

Por essa razão, a AHP considera “que é fundamental tratar estas realidades de forma distinta”, ou seja, os estabelecimentos que a AHP qualifica “há muito de AL coletivo devem entrar dentro do leque dos Empreendimentos Turísticos, seja quanto ao licenciamento, quanto ao tratamento fiscal, às obrigações de segurança e higiene, aos apoios financeiros, à promoção, entre outros”. Nestes casos, a associação afirma que “estas realidades não são, naturalmente conversíveis em habitação”.

Nesse sentido, a AHP afirma ainda que as medidas propostas, como “a suspensão de novas licenças, a renovação quinquenal não automática e a caducidade das licenças por qualquer causa de transmissão nunca deveriam ser aplicadas a estes estabelecimentos”.

Apesar de a associação considerar que o pacote proposto “contempla, no que respeita a alterações legislativas gerais, algumas medidas positivas – como a possibilidade de alterar automaticamente o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação; a alteração da lei dos solos e a simplificação dos processos de licenciamento – [este] tem medidas gravosas para os estabelecimentos de Alojamento Local, que não vão atingir os objetivos pretendidos pelo Governo”.

Por essa razão, a AHP deixa três propostas para o Alojamento Local.

A primeira prende-se com a distinção do AL, ou seja, estabelecimentos de hospedagem, hostels e blocos de apartamentos com serviços integrados, do restante AL, “fazendo com que estes estabelecimentos sejam encaminhados para dentro da lei hoteleira”.

Numa segunda proposta a AHP sugere a distinção de situações de AL em locais de veraneio do AL em meios urbanos/cidades – “sendo que, no primeiro caso, os incentivos e penalizações fiscais, os poderes conferidos aos condomínios e as limitações às transmissões/caducidades das licenças não se devem aplicar”, na opinião da associação.

Por último, aponta para que “sejam os municípios – que, aliás, já têm essas competências atribuídas por lei da Assembleia da República – a impor limitações, conforme as diversas realidades, e a aplicar medidas de contenção e de monitorização”.

“Medidas propostas não irão satisfazer a escassez óbvia de habitação em Portugal”

De forma paralela, e reconhecendo que “a hotelaria sofre também diretamente o impacto da escassez da habitação para os seus trabalhadores”, a AHP propõe a criação de um incentivo extraordinário de apoio à habitação, com limite máximo mensal, para os trabalhadores deslocados. De acordo com a associação este apoio não deverá ser integrado na remuneração e será isento de contribuições e impostos.

“Este é não só um apoio importante para ajudar os trabalhadores a suportar o custo com a habitação quando deslocados do seu local de residência habitual, mas virá também promover a mobilidade da mão de obra e a resposta às necessidades de todos os setores económicos”, defende a associação.

Numa nota final, a AHP considera que “este regime agora em discussão carece de maior estudo e ponderação”. No seu entender, se este vier a ser aprovado, “vai gerar uma enorme incerteza no investimento privado, criando uma grande instabilidade nos negócios, mas também compromete a satisfação de uma procura turística específica”. Além disso, a associação aponta que a potencial aprovação: “sacrifica a economia local e os pequenos negócios que trabalham em torno desta realidade; priva segundas habitações de utilização económica; confunde pressão que verifica nas urbes com locais de veraneio e vai empurrar de novo para o mercado paralelo muitas situações”. Remata ainda que “as medidas propostas neste não irão satisfazer a escassez óbvia de habitação em Portugal”.

Para além da submissão do Parecer em sede de consulta pública, a AHP afirma já ter enviado ao Governo as suas propostas, estando disponível “para dialogar e trabalhar em conjunto para uma solução que satisfaça os diferentes interesses”.

Desta forma, o estudo que analisou o impacto da COVID-19 nas estadias em Alojamento Local (AL), passa a considerar também “a comparação da performance do Airbnb nas cidades mais turísticas de Portugal e Espanha, desde o início da pandemia e até final de 2021”, como indicado em comunicado.

A análise da equipa de investigação, coordenada por Qiwei Han, incidiu sobre o número de reservas, preços médios e receita nas cidades de Lisboa, Porto, Barcelona, Euskadi, Girona, Madrid, Mallorca, Menorca e Valencia em 2020, 2021 e 2022. A partir destes dados, a equipa conclui que, apesar do turismo em Portugal e Espanha ser sazonal  – com picos nos meses de verão e menos visitantes no inverno – esta dinâmica não se verificou desde o início da pandemia em 2020.

Os dados recolhidos no âmbito deste relatório apontam que no verão de 2020, em Portugal, houve uma quebra de, em média, 2.688 reservas por dia, com os anfitriões da Airbnb a baixaram os preços, em média, até 11 euros por noite – o que resultou numa perda de rendimentos deste tipo de alojamento, especialmente durantes os meses de verão, de aproximadamente 212,79 milhões de euros.

No entanto, a partir de novembro 2021, observou-se uma forte recuperação no número de reservas, preços médios e receita face ao período homólogo de 2020, sendo de salientar o aumento do número de reservas que se revelou superior ao observado antes da pandemia. Durante este último período, os preços estabelecidos pelos anfitriões da Airbnb também aumentaram, em média, 19 euros por noite, resultando num impacto positivo nas receitas, que foram mais elevadas nos meses finais de 2021 do que nesses mesmos meses em 2019.

Espanha teve uma recuperação mais rápida que Portugal

Já em Espanha, e na sequência do anúncio da pandemia, também se verificou, entre outubro e novembro de 2020, uma quebra no número de reservas na plataforma Airbnb, que resultou numa perda aproximada de 5.025 reservas diárias. A diminuição do número de reservas provocou assim, em Espanha, uma perda de 273,34 milhões de euros no total das receitas da Airbnb.

Na sequência da flexibilização das medidas sanitárias em Espanha, entre os meses de junho e setembro de 2021, foi possível observar uma recuperação gradual registando-se, nessa altura, um aumento dos preços listados em Airbnb, em média, de 23 euros por dia. De acordo com os investigadores, este dado indica “uma tentativa de compensar as perdas nas receitas, sofridas durante o período de restrições mais rigorosas”, como indicado em nota de imprensa.

Os dados analisados no presente relatório permitem aferir que “as dinâmicas do turismo apresentaram padrões semelhantes em Portugal e em Espanha, verificando-se em ambos os países uma recuperação nos últimos meses de 2021”. Os dados de Espanha revelam que o país registou uma recuperação mais rápida que Portugal, tanto nas reservas diárias como nas receitas, atingindo no terceiro trimestre de 2021 níveis semelhantes, ou mesmo superiores, aos registados antes da pandemia. Por outro lado, Portugal revela uma recuperação mais lenta, apresentando um padrão semelhante de recuperação apenas no quatro trimestre de 2021.

De realçar ainda uma diferença significativa entre os dois países: enquanto em Portugal os anfitriões reagiram aos níveis mais baixos de reservas, diminuindo os preços de listagem numa média de 11 euros por noite, em Espanha os anfitriões atuaram em sentido inverso, aumentando os preços ao longo de toda a pandemia em média 23 euros por noite. No entanto, em Portugal, os anfitriões já passaram a listar preços mais altos para as suas propriedades no Airbnb nos últimos meses de 2021.

O relatório Impact of Covid-19 on Tourism and Hospitality: Evidence from Airbnb in Portugal and Spain foi desenvolvido pelos alunos Farouq El-Abass, Fynn Benjamin Oldenburg, Marta Rocha e coordenado por Qiwei Han, tendo sido publicado no âmbito do Nova SBE Data Science Knowledge Center.

A concentração, que se realiza sob o mote “Não Matem o AL”, terá lugar na Rua Clube Fenianos 1, na cidade do Porto, antigo Café Garret, a partir das 15h30 desta quarta-feira, 8 de março.

Para esta manifestação estão convocados representantes de todos os serviços e produtos conexos ao Alojamento Local: restauração, bancas do Bolhão, mercearias, lavandarias, limpezas, transferes e guias turísticos.

“Estamos em luta e de luto pelo Alojamento Local”, por isso, segundo a organização, esta concentração pretende-se silenciosa e como indumentária o preto e branco.

Recorde-se que, no passado dia 1 de março, centenas de proprietários do Alojamento Local de todo o país reunidas à entrada da FIL – Parque das Nações, em Lisboa, enquanto decorria a BTL, em protesto contra as políticas que integram o pacote “Mais Habitação” do Governo.

O objetivo era contestar as medidas anunciadas pelo Governo no Programa “Mais Habitação”, que consideram que vai arrasar o setor do alojamento local e atingir a economia.

A Airbnb congratula os progressos alcançados recentemente nas regras de arrendamento a curto prazo (STR) em toda a União Europeia (UE) que marcam um passo em direção a medidas “mais claras, consistentes e harmonizadas para os pequenos anfitriões”.

A Comissão Europeia lançou uma proposta de regras STR a nível da UE em dezembro do ano passado, que pretendia dar às autoridades um melhor acesso a dados, através de um quadro harmonizado de partilha, desde que as regras locais fossem claras e simples para os proprietários seguirem.

A posição comum alcançada agora pelo Conselho da UE “abre o caminho para negociações com a Comissão Europeia e o Parlamento para finalizar as novas regras ainda este ano, dando esperança a muitos europeus excluídos dos benefícios de alojamento devido a regras locais fragmentadas e desproporcionais, frequentemente concebidas tendo em mente os operadores turísticos de grande escala”, refere a Airbnb, em comunicado.

Na passada quinta-feira, 2 de março, os ministros responsáveis pela Competitividade chegaram a acordo sobre um mandato de negociação (orientação geral) no que diz respeito ao regulamento sobre a recolha e a partilha de dados relativos aos serviços de arrendamento de alojamento de curta duração, em linha com os esforços em curso de promoção de um ecossistema turístico equilibrado na UE. No comunicado de imprensa, emitido pelo Conselho Europeu, a instituição confirmou o seu apoio à criação de um quadro de recolha e intercâmbio de dados à escala da UE.

No comunicado emitido pode ler-se que, “Ao abrigo das novas regras, os Estados-Membros que solicitem dados das plataformas terão de criar um “ponto de entrada digital único” nacional para a transmissão de dados entre as plataformas eletrónicas de arrendamento de curta duração e as autoridades públicas. Cada casa, apartamento ou quarto oferecido para arrendamento durante um número limitado de dias por ano terá um número de registo para que as autoridades competentes possam conhecer a identidade do “anfitrião”, ou seja, da pessoa que pretende arrendar o alojamento. As plataformas eletrónicas terão de envidar esforços razoáveis para realizar controlos aleatórios regulares a fim de averiguar se existem declarações incorretas dos anfitriões ou números de registo inválidos. O tratamento de todas as informações terá de ser conforme com as regras europeias em matéria de proteção de dados. Assim se reduzem a burocracia e os custos para os anfitriões e para as plataformas, proporcionando ao mesmo tempo às autoridades os dados de que necessitam para regulamentar a atividade. Além disso, assegurar-se-ão deste modo condições de concorrência equitativas em relação a outros intervenientes do setor do turismo (como os hotéis, os hostels ou os aparthotéis) e contribuir-se-á para combater as fraudes”.

Georgina Browes, chefe da Política Pública da UE na Airbnb, já veio a público congratular-se pelos “progressos feitos nas regras de arrendamento a curto prazo em toda a UE, que são uma boa notícia para a economia de viagens europeia e para muitos pequenos anfitriões que partilham as suas casas para aumentar os seus rendimentos e suportar os custos de vida crescentes. À medida que avançamos, continuamos a encorajar a UE a centrar os seus debates nas regras locais desproporcionadas que minam o mercado único e impedem muitos europeus de partilharem as suas casas e de beneficiar de turistas que visitam as suas comunidades”.

A GuestReady fechou o ano de 2022 com 65 mil reservas feitas em Portugal nas mais de 1.100 propriedades de alojamento local que que gere de norte a sul do país e também no arquipélago da Madeira.

A nível global, e no período em análise, nos sete países onde está presente, a GuestReady recebeu quase meio milhão de hóspedes e gerou mais de 90 milhões de dólares para os seus proprietários.

Entretanto, os objetivos para Portugal em 2023 já estão definidos destaca a empresa em nota de imprensa, e passam pelo aumento do portefólio de propriedades geridas em território nacional em 70% e, em paralelo, continuar a apostar na melhoria dos serviços para os hóspedes e na formação da equipa.

“Este foi um ano com ótimos resultados e atingimos grandes objetivos, incluindo a nossa a chegada ao arquipélago da Madeira,” explica Rui Silva, diretor geral da GuestReady em Portugal. “Em 2023 queremos consolidar ainda mais a nossa presença no mercado nacional com um crescimento sustentável do nosso portefólio”, disse.

Para a GuestReady, o verão foi o período de maior procura, com a taxa de ocupação mais alta a registar-se em agosto – mês com uma média de ocupação superior a 94%. Ao longo do ano, a empresa refere ainda que a maioria dos hóspedes escolhe viajar ao fim-de-semana, com chegada à sexta-feira e partida ao domingo ou segunda. Em 2022, a estadia média foi de 3,8 dias, com mais de 90% dos viajantes a optar por viajar sem crianças (menores de 12 anos).

O objetivo da proposta, que vai ser analisada e votada na reunião camarária agendada para segunda-feira, é “colocar um travão” para que o alojamento local não substitua o arrendamento e contribuir para a “baixa de preços”. Posteriormente o tema será levado a Assembleia Municipal. Sendo aprovada, esta proposta será válida por seis meses, podendo ser renovada, por igual período.

“Acompanhamos a evolução da oferta de alojamento local e entendemos que para aquilo que é a dimensão de Gaia, temos já uma resposta sólida. É preciso colocar um travão para que o alojamento local não seja a primeira prioridade que um proprietário tem para o seu imóvel. O alojamento local, neste momento, está a ser não a reabilitação de casas pré-existentes, mas está a funcionar como substituição do arrendamento. Então, parece-nos evidente que tem de haver uma intervenção que discipline um bocadinho isto. E, de alguma forma, contribuímos para a baixa de preços [no arrendamento]”, disse à Lusa, o presidente da Câmara de Gaia, Eduardo Vítor Rodrigues.

O autarca explicou, à mesma fonte, que “em causa está também a questão da qualidade” e que se percebeu a necessidade de “alguma atividade fiscalizadora”, para acrescentar que “achamos que já temos o número suficiente de alojamentos, mas é preciso agora, na renovação anual, ter um regulamento suficientemente criterioso para garantir que o que estamos a disponibilizar é de facto de qualidade”.

Durante o terceiro trimestre de 2022, que incluiu os tradicionais meses de férias de verão de julho e agosto, os hóspedes passaram cerca de 251 milhões de noites em acomodações de aluguel de curta duração na União Europeia (UE), reservadas via Airbnb, Booking, Expedia Group ou TripAdvisor, correspondendo a um aumento de cerca de 24%, face ao período homólogo de 2021.

Com este valor, o turismo nas plataformas ultrapassou os níveis (+9%) registados no verão de 2019, antes da pandemia de COVID-19, quando as plataformas registaram cerca de 230 milhões de dormidas, avança o Eurostat.

Após uma recuperação gradual dos números de reservas durante o segundo semestre de 2021, no primeiro semestre de 2022, as reservas atingiram e superaram os níveis pré-pandêmicos pela primeira vez. Nos primeiros seis meses, foram reservadas 199,4 milhões de noites, que comparam com 83,8 milhões no mesmo período de 2021 (período ainda afetado por restrições de viagens devido à COVID-19) e 193,3 milhões de noites em 2019, um modesto aumento de 3,2%. O aumento tornou-se muito mais pronunciado no terceiro trimestre, com 250,9 milhões de dormidas, face a 202,3 milhões em 2021 e 230,4 milhões em 2019.

Embora as comparações com 2021 registem uma recuperação robusta em todos os 31 países (países da UE e da EFTA), houve diferenças em relação a 2019. As noites passadas na Bélgica, Suécia e França no terceiro trimestre de 2022 aumentaram cerca de 30%, mas 12 dos Estados-Membros ainda ficaram aquém dos níveis de 2019: Portugal (-4%) foi o país de destino mais proeminente com uma queda significativa.

Os destinos tradicionais de férias costeiras permaneceram populares no segundo trimestre de 2022. As regiões mais populares foram a Andaluzia na Espanha com 6,5 milhões de noites, Jadranska Hrvatska na Croácia com 5,5 milhões de noites e Provence-Alpes-Côte d’Azur na França com 5,2 milhões noites de convidados. Estas três regiões, assim como a Catalunha em Espanha e a Île de France em França, registaram mais de 4 milhões de dormidas cada uma.

O Eurostat conclui que França e Espanha tiveram seis regiões (cada um) nas 20 principais regiões, a Itália teve cinco regiões, Portugal duas e a Croácia uma.

Entre dezembro de 2021 e novembro de 2022, a Flatio registou receitas de 1,17 milhões de euros, mais 48% do que no ano anterior. Para o mesmo período, a empresa reporta um valor de arrendamento gerado – montante pago pelos inquilinos à Flatio que é depois entregue aos senhorios – de mais de 5,1 milhões de euros, atingindo um crescimento de 56% em relação ao ano anterior.

Posto isto, durante 2022, o valor pago pelos imóveis arrendados foi de mais de cinco milhões de euros na totalidade dos vários destinos em que a Flatio opera, onde se inclui Portugal. A empresa atribui o sucesso “ao boom do trabalho remoto e ao crescimento dos nómadas digitais no pós-pandemia”, como aponta em nota de imprensa.

Receitas em Portugal com aumento de 83%

O destino Portugal “provou ser um mercado-chave” para a empresa. O valor de arrendamento gerado cresceu 102% em relação ao ano anterior, e as receitas também aumentaram 83%. Paralelamente, o número de senhorios ativos aumentou em 11,7%.

A Madeira, onde de acordo com a empresa “se fixou a primeira aldeia nómada digital do mundo”, registou um crescimento do valor de arrendamento gerado de 172%. O número de reservas na ilha aumentou 36%.

“Após um início complicado da pandemia, 2022 foi o nosso melhor ano até à data, com receitas que aumentaram quase 50%. A pandemia foi dura para nós, como foi para a maioria das empresas de viagens, mas estamos a recuperar. O nosso próximo passo é entrar em mais dois mercados no ano que vem para sermos a primeira plataforma em que os nómadas digitais pensam quando procuram estadias mensais acessíveis em destinos nómadas de topo. Queremos ser a referência número um a nível mundial”, explica Radim Rezek, CEO e cofundador da Flatio.

Reservas feitas por nómadas digitais cresceu 31%

Relativamente à duração das estadias dos utilizadores da Flatio, a empresa assegura que esta se manteve “constante”, com uma média de 2,65 meses em comparação com os 2,51 meses do ano anterior.

O número de senhorios cresceu 8% e a maioria (88%) são senhorios a título individual, com um máximo de um a três imóveis ativos na plataforma. O número de reservas feitas por nómadas digitais ou trabalhadores remotos cresceu 31% este ano, sendo que, no total, os senhorios receberam reservas em mais de 308 destinos, de Lisboa a Londres.

Os principais destinos da Flatio são a República Checa, dado a sua sede encontrar-se em Brno, Portugal Continental e Madeira, Hungria e Espanha, onde se estreou em fevereiro de 2022. Os restantes mercados da empresa incluem países como Polónia, Eslováquia, Croácia, Áustria, Alemanha, Bulgária e Bélgica.

A empresa europeia, que atua no ramo do Alojamento Local com dois escritórios em Portugal (Lisboa e Faro), para proporcionar um suporte próximo e pessoal aos seus clientes com uma equipa de especialistas locais, acaba de publicar alguns dados do ano de 2022 e fornece uma perspetiva para a próxima estação.

A Bookiply indica que, mesmo antes da pandemia, o mercado do Alojamento Local era um dos mercados de maior crescimento dentro da indústria de viagens, sendo que após a primeira quarentena em 2020, a procura de casas e apartamentos de férias explodiu. Esta tendência é também evidente em Portugal. Guido Brunelli, Country Lead Portugal na empresa explica que “embora os hóspedes tenham reservado com menos antecedência nos dois primeiros anos do Covid-19, as pessoas estão agora a reservar novamente com antecedência”.

A análise destaca ainda que cerca de metade das reservas deste ano tiveram lugar entre três e seis  meses  antes do início da viagem, e que 15% das estadias durante a época alta foram reservadas com mais de meio ano de antecedência.

Das 10 cidades mais procuradas em Portugal com uma data de check-in em 2023, sete estão no Algarve. Lisboa, Porto e Funchal completam a lista. Em conjunto, representam mais de 65% do total das pesquisas de destinos dentro do país.

Entretanto, com a elevada procura, alguns anfitriões aumentaram os preços dos seus alojamentos. Em julho de 2022, uma casa de férias em Portugal custava em média 144 euros por noite. No Algarve, os preços eram, ainda, mais elevados (191 euros). Já na Madeira (111 euros) e em outras regiões da costa de Portugal (125 euros). Os preços aumentaram 19% num espaço de dois anos, mas tanto a inflação como os custos mais elevados da energia farão com que os preços, provavelmente, continuem a aumentar.

O mesmo documento realça que a percentagem de visitantes internacionais está de volta aos níveis pré-pandémicos. “Cerca de metade das reservas em 2022 foram feitas por turistas estrangeiros, como foi o caso em 2019. No primeiro ano da pandemia, em 2020, a quota foi de apenas 25%”, disse Brunelli. Em 2022 vieram de Espanha, do Reino Unido, Holanda e Alemanha. As reservas anteriores para 2023 foram feitas principalmente pelos britânicos, holandeses e alemães.

A GuestReady acaba de adquirir o portefólio e operações da AYS Madeira Property Management expandindo-se, assim, para o arquipélago da Madeira.

A GuestReady junta, desta maneira, dezenas de propriedades na Madeira e em Porto Santo, constituindo esta a terceira aquisição da empresa em Portugal, depois da Oporto City Flats e da The Porto Concierge.

A empresa que atua no mercado da gestão de alojamento local em Portugal informa, em comunicado, que “todos os atuais funcionários da empresa integrarão a equipa da GuestReady Madeira ficando responsáveis pela continuidade das operações no arquipélago”.

Rui Silva, Managing Director da GuestReady em Portugal e Espanha, refere na mesma nota que, “a empresa tem um novo rosto, mas os mesmos funcionários, a mesma qualidade de excelência e o know-how local”.

“Com a integração na GuestReady as equipas terão acesso a mais recursos e a um software integrado que se desenvolverá de forma personalizada às suas necessidades o que permitirá às operações locais usufruir de melhores condições de crescimento”, sublinha o responsável pela empresa no mercado ibérico.

A GuestReady adquire assim um portefólio de dezenas de propriedades maioritariamente localizadas na ilha da Madeira — no Caniço, na Calheta e no Funchal —, e em Porto Santo. “Temos uma sólida e consistente carteira de clientes que irá beneficiar desta integração”, adianta Cecilia Lewington, sócia-gerente da da AYS Madeira Property Management e nova Business Developer da GuestReady Madeira.

Desde que a GuestReady chegou a Portugal em 2018 já adquiriu três empresas nacionais: a Oporto City Flats, em 2019, a The Porto Concierge, em 2021 e agora conta-se a terceira, com a AYS Madeira. Com esta expansão para o arquipélago, o portefólio da GuestReady já ultrapassa as 1.100 propriedades geridas.

“Arrancamos com as nossas operações na Madeira a poucas semanas de um dos períodos mais requisitados na ilha: a passagem de ano. Parece-nos o momento ideal para iniciar este novo capítulo para a GuestReady, com a certeza de que queremos continuar a chegar mais longe”, conclui Rui Silva.

Só em 2022 a GuestReady já adquiriu e integrou três empresas de gestão de propriedades europeias: duas em França e a mais recente em Portugal, na Madeira.

Globalmente, a GuestReady conta com 330 colaboradores, sendo que em Portugal e Espanha são mais de uma centena, gerindo, atualmente, mais de 4.000 propriedades em mais de 50 cidades em sete países onde está presente.