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Proprietários individuais: o elo mais fraco e desprotegido do Alojamento Local

O futuro do AL é, cada vez mais, o oposto de quem o idealizou, o ofereceu e o usou num passado não tão distante. Para o melhor e para o pior.

Proprietários individuais: o elo mais fraco e desprotegido do Alojamento Local

O futuro do AL é, cada vez mais, o oposto de quem o idealizou, o ofereceu e o usou num passado não tão distante. Para o melhor e para o pior.

Pedro Castro
Sobre o autor
Pedro Castro

No início, o Alojamento Local surgiu como uma apoteose da economia colaborativa, aquela em que bens e serviços são adquiridos de forma compartilhada em vez da tradicional transação individual. Uma espécie de capitalismo consciente, mais preocupado com o ambiente e com a distribuição da riqueza. Na base da criação da Airbnb, a mais antiga e emblemática plataforma digital do AL, esteve justamente isso: em 2007, Brian Chesky viajou para casa do seu amigo Joe Gebbia, em São Francisco e ambos tiveram a ideia de instalar colchões insufláveis para hospedar participantes numa grande conferência para a qual não existiam quartos de hotel a preços razoáveis na cidade. A ideia teve tanto sucesso que os amigos pensaram em dar-lhe alguma escala por forma a criar um tipo de alojamento alternativo para jovens desprendidos de luxos e por forma a criar uma fonte de rendimento extra para os proprietários que precisassem e tivessem disponibilidade de espaço. Desta experiência surgiu a Air Bed and Breakfast (cama insuflável e pequeno-almoço, em Português), conhecida pela sigla Airbnb.

De 2007 para cá, tudo mudou neste negócio e a Airbnb está hoje avaliada em 100 mil milhões de dólares. Ainda há poucas semanas, em Portugal, o grupo Socicorreia investiu 2.5 milhões de euros numa unidade de Alojamento Local de luxo em Braga.

São inúmeras as mudanças às leis e à fiscalidade que regulamentam o AL em Portugal desde que a atividade expandiu para fora do Algarve, onde já era prática usual. Algumas dessas mudanças dizem respeito ao mapa de zonas de proibição de novos AL que afeta diretamente a continuidade da atividade e o preço de venda dos apartamentos abrangidos por esse mapeamento – algumas tipologias passaram a valer bem menos tendo em conta que a licença de AL caduca com a mudança de titularidade em vez de acompanhar o imóvel que se vende. Outras mudanças dizem respeito às regras acrescidas de toda a espécie que tornam este negócio cada vez mais profissional e, por vezes, incompatível com a sua gestão a título de atividade secundária pelo proprietário ultrapassado pela rapidez das mudanças e sob a ameaça das multas pesadas. Já as constantes alterações em sede fiscal – IVA e IRS – impõem uma revisão constante dos preços cobrados e uma verificação minunciosa da rentabilidade deste negócio. Porquê? Porque são cada vez mais as comissões, taxas e taxinhas sucessivamente acrescentadas ao AL. As taxas turísticas, mas também as que emanam das próprias plataformas de comercialização e que são incontornáveis para qualquer proprietário. A profissionalização do setor passou a exigir o recurso cada vez mais frequente e necessário a empresas de gestão de apartamentos, sendo que as comissões de gestão de 20 e 30% são igualmente suportadas pelos proprietários. Por esta altura, qualquer pequeno proprietário que tenha investido as suas economias num AL há 5 ou 6 anos já teve de rever o retorno do seu investimento e o modelo de negócio, no mínimo, 6 vezes, uma por cada ano.

São os proprietários os donos do produto transacionado, é certo, mas, na pirâmide relacional, são eles os mais desprotegidos. Desde logo, porque é o seu bem que está em risco a cada transação – risco de vandalismo, de falta de pagamento, de uso ilegal ou abusivo, de perda de valor, de conflitos com vizinhos, da falta de proteção jurídica e de algum capricho policial na resolução de conflitos associados ao AL.

As plataformas usam da força adquirida durante a consolidação do setor e batalham sobretudo pela conquista de hóspedes – umas às outras e à hotelaria tradicional. E protegem-se por detrás de cláusulas contratuais gerais, por detrás de call centers com números dificeis de encontrar e de contatar ou por detrás de agentes limitados na sua autonomia para resolver situações urgentes.

Com a pandemia, uma plataforma destacou-se pela sua diferença e pelo aproveitamento do nicho de mercado das estadias longas, aquelas que mais procura estavam a ter. A Spotahome, dirigida para estadias com mínimo de 28 noites e máximo de 10 meses, focou, sobretudo, nos nómadas digitais ou nas deslocações de trabalho prolongadas. No fundo, uma agência imobiliária que cobra a sua comissão sempre crescente por relação ao valor global da reserva mas que, até há bem pouco tempo, não dava qualquer garantia de pagamento, desaparecia de cena com a cobrança total da comissão com a primeira transação e deixava o proprietário sem nenhuma proposta de minuta contratual, com um apoio muito limitado e com pouca disposição, vontade ou meios para intervir na relação Proprietário-Hóspede da qual se descarta por completo por não ser parte contratual.

O futuro do AL é, cada vez mais, o oposto de quem o idealizou, o ofereceu e o usou num passado não tão distante. Para o melhor e para o pior.

Sobre o autorPedro Castro

Pedro Castro

Diretor da SkyExpert Consulting e docente em Gestão Turística no ISCE
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